Usufruit et nue-propriété : deux approches pour investir ou transmettre un bien

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L’achat d’un bien immobilier peut se faire selon différentes modalités juridiques. Parmi elles, l’usufruit et la nue-propriété sont des mécanismes complémentaires, souvent utilisés dans des stratégies patrimoniales ou de transmission anticipée.

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Quelle est la différence entre usufruit et nue-propriété ?

 

​L’usufruit permet à une personne, appelée usufruitier, de profiter d’un bien immobilier : l’occuper ou le louer, et en percevoir les revenus (loyers, par exemple). Toutefois, il n’en détient pas la pleine propriété. Ce droit d’usage peut être temporaire (pour une période définie) ou viager (jusqu’au décès de l’usufruitier).

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La nue-propriété, quant à elle, représente le droit de disposer d’un bien sans en avoir la jouissance. Le nu-propriétaire est officiellement propriétaire, mais il ne peut ni habiter le logement ni en tirer des revenus, tant que l’usufruit est actif. Il possède uniquement le droit de vendre ou transmettre le bien.

On parle alors de démembrement de propriété : les droits sont partagés entre l’usufruitier (usage et revenus) et le nu-propriétaire (propriété et disposition).

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Qui peut être usufruitier ?

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L’usufruit peut être attribué à différents profils, selon les situations :

• Un parent dans le cadre d’une donation à ses enfants.

• Un conjoint survivant.

• Un bénéficiaire désigné par testament ou par acte de donation.

• Un acquéreur via un contrat de démembrement.

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Quels sont les droits et devoirs de l’usufruitier ?

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L’usufruitier peut :

• Habiter le logement lui-même.

• Le louer et percevoir les loyers.

Mais il a aussi des obligations :

• Réaliser un inventaire du bien au début de l’usufruit.

• Assurer l’entretien courant et les petites réparations.

• Régler les impôts locaux comme la taxe foncière et la taxe d’habitation.

• Préserver la valeur du bien pour le nu-propriétaire.

À la fin de l’usufruit, le bien revient intégralement au nu-propriétaire, sans indemnité due, même en cas d'amélioration du logement.

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Les droits du nu-propriétaire

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Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien : il peut le vendre, le transmettre ou le donner. En revanche, il ne peut pas l’occuper ou en percevoir les revenus tant que l’usufruit est actif.

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Un outil de transmission efficace : la donation avec réserve d’usufruit       

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Une stratégie courante consiste à donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit. Ce montage présente plusieurs avantages :

• Les parents conservent l’usage du bien ou les loyers jusqu’à leur décès.

• Les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires au décès sans droits de succession supplémentaires.

• Cela permet une transmission anticipée du patrimoine avec un allègement fiscal significatif.

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Pourquoi investir en nue-propriété ?

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Acheter un bien en nue-propriété peut permettre de bénéficier d’une décote à l’achat pouvant aller jusqu’à 40 %. Le retour sur investissement peut être intéressant à long terme, surtout si le bien retrouve sa pleine propriété à l’issue de l’usufruit.

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FAQ – Usufruit et nue-propriété

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Qui est propriétaire dans un démembrement ?
Le nu-propriétaire détient le bien. L’usufruitier n’est que titulaire d’un droit temporaire d’usage.

Combien de temps dure un usufruit ?
Deux possibilités :

• Temporaire : pour une durée convenue (par exemple, 10 ans).

• Viager : jusqu’au décès de l’usufruitier.

Qui paie la taxe foncière ?
En principe, l’usufruitier. Mais un accord écrit peut répartir cette charge différemment.

Un usufruit peut-il être transmis ?
Oui, il est possible de céder un usufruit, avec l’accord du nu-propriétaire.

Quel est l’intérêt de donner la nue-propriété de son logement ?
Cela permet d’anticiper la transmission à ses enfants tout en conservant l’usage du bien. Avantage : la valeur taxable est réduite, ce qui limite les droits de donation.

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Comment est évaluée la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?

 

​L’administration fiscale se base sur l’âge de l’usufruitier pour fixer la répartition entre usufruit et nue-propriété.

Exemple :
Pour un usufruitier entre 61 et 71 ans, la valeur du bien est partagée à 50 % pour l’usufruitier et 50 % pour le nu-propriétaire.

En cas de vente, cette clé de répartition détermine le montant revenant à chacun.

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📌 À noter : Le démembrement est un outil souple, utile autant pour investir à moindre coût que pour organiser sa succession de façon avantageuse.